• 一線城市學區房暴漲!但買房邏輯已大變,“老破小”或一文不值?

    2021-01-27 22:46:03 智谷趨勢

    智谷趨勢(ID:zgtrend) | 黃團長

    一線城市,房價又躁起來了!

    深圳瘋完后,廣州、上海、北京都瘋狂起來,成交量劇增,價格也蹭蹭蹭地往上漲。

    這一次,率先領漲的又是學區房。

    北京中介這樣描述:

    “幾百萬上千萬元的房子,掛出一套賣一套,有套房子一夜就上漲了40萬,就跟搶一樣?!?/strong>

    上海、深圳上漲最快的,也是學區房。

    目前上海學區房最貴已經超過20萬/㎡,深圳更傳出32萬/㎡的恐怖高價,一套百花片區44平米的學區房,成交價高達1420萬元。

    中國樓市有個經典的段子:

    一對北大清華畢業的年輕父母去問禪師:如果買不起學區房,該怎么辦?

    禪師回答:如果北大清華畢業都買不起,還買學區房有什么用?

    現實魔幻,2020年之后,清華畢業生恐怕要感嘆,更加買不起清華的學區房了。

    盡管一再調控和改革,學區房依然兇猛,讓無數父母為之興嘆。

    不過,如果你認為學區房可以閉著眼睛買,那就大錯特錯了。

    一片掌聲中,有許多深刻的邏輯,已經悄悄變化。

    在一線城市,學區房已經在醞釀一場巨變,將影響千萬家庭的資產價值。今天的“香餑餑”,明天可能一文不值。

    到底什么樣的學區房,才能穿越周期,具有長期價值?

    影響學區房價值的最大變量,就是政策的調整,甚至是“休克”式的180°大轉彎。

    全國教育風向標北京,已經在全面推廣“多校劃片”改革。也就是說,“一個小區對應多個學?!?,不能確保入讀最好的小學。

    從東城區到朝陽區、西城區等,全都實行了改革,新購買學區房的家庭,只能通過電腦派位安排入學。

    入讀好學校,變成了“拼概率”的事件。

    不僅北京,全國共有24個城市列入了“多校劃片”的試點,包括:北京、天津、上海、重慶、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、武漢、廣州、深圳、成都、西安、福州、南昌、鄭州、長沙、貴陽。

    其中不少城市,都已經行動起來,一步步推進學區房改革。比如成都高新區的小學,就從2020年劃分成12個學區。

    廣州越秀區、荔灣區、以及海珠區在小升初階段,也已實行“多校劃片” 電腦派位改革。

    背后的原因很簡單,學區房資源越來越不夠用了,必須進行稀釋。

    2018年,深圳業主林巧花了800萬在石廈買下學區房,最后卻因為孩子初驗積分不足,無法就近入讀。

    要知道,她已經滿足了深戶、有學區房、獨生子女且買房4個月的標準,可見競爭有多激烈。

    2020年,學區房引起的風波更加劇烈。

    深圳教育局文件宣布,深圳香蜜湖的“豪宅學區房”降級,共有8個小區申請學位遭駁回,導致家長“跪求學位”。
    經過多次溝通,僅3個小區恢復了一類學位,其他5個小區,再也不能入讀名校。

    教育政策一旦變動,學區房的價值就可能灰飛煙滅。

    在廣州,廣鋼新城也出現了學區房“爆雷”事件,當學位不足的時候,優先配建學校的開發商樓盤業主子女入讀,激起千層浪。

    種種問題的背后,都是學區房巨大的供需矛盾,牽一發而動全身。

    除了政策變動,傳統的學位房,還有不少隱憂和“雷區”。

    如果你經常關注樓市,會發現一線城市的很多學區房,真的太老了,樓齡還在不斷增長。

    很多學區房樓齡達到30年以上,只靠一個學位“續命”。

    近年來,我們經常聽到“天價學位房”的新聞。

    比如2016年,北京西城文昌胡同一處只有11.4平的房子,以530萬成交,均價達到46萬/㎡。

    這些幾乎都是面積極小的學區房,給人一種錯覺:“老破小”還很搶手。

    其實,購房者只是把它當成純粹的投資品,不可能住進去的。絕大多數的學區房,還要承擔居住的功能。

    而老城的學區房,正在變得越來越老。住在這樣的學區房,生活品質是很差的,越往后,居住價值越低。

    按照現在的趨勢,對學區房流轉的限制越來越嚴,交易周期將越來越長。

    從一線城市開始,已經普遍實施“六年一學位”的政策。每一輪交易,幾乎都要6-10年的時間。

    眼看著樓齡以十年為單位上升,等到下一手,還能有人接盤嗎?

    越來越多的人,不愿意再住“老破小”,大幅降低生活品質去屈就學位。

    對單一功能的學區房來說,樓齡就是永遠懸掛“達摩克里斯之劍”,危險不知道哪一天降臨。

    拐點到來,也許就是“老破小”的滅頂之災。

    其實,一線城市最不缺少變化的動力,學區價值也一直在重塑之中。

    影響學區房的,還有生源。

    許多中產新貴家庭,把一個個新樓盤的學校,逆襲而上,考成了學區房。

    不同于“村民子弟”較多,生源比較普通的老城區,這些新樓盤,吸納了大量的新中產,普遍都是高學歷的知識家庭。

    這些家庭的孩子也非常努力,常常把所在片區的學校,考成了學區房。

    北京回龍觀的逆襲,就是這樣一個故事。這里靠近中關村軟件園,很多在百度、新浪、網易、滴滴上班的碼農,聚居于此,常住人口近30萬。他們的孩子,一度把當地的昌平二中,拉升成為高考成績最好的學校之一。

    在廣州,科韻路“程序猿”集聚區,駿景小學也成為了非常不錯的學校。黃埔的萬科東薈城,一個全新的小學,中產家長們硬生生地“雞娃”,把東薈小學的成績“拱”到名列前茅。

    相反,周邊生源比較固化的區域,學校就很難呈現這樣的爆發力。

    清華大學學者就專門研究了學區房對學生能力的影響。學校的確對學生能力發展產生著顯著影響,但學校因素卻不是起絕對主導作用的。

    可見,今天的學區房,早已不是過去的概念,投資學位房,要看到大趨勢的變化:

    • 學區確定的房子,會越來越堅挺;
    • 配套牛校的新房,會更受青睞;
    • 大量新中產家庭涌入的社區,正在快速崛起……

    閉著眼睛買學區房的日子,已經一去不復返了。

    那么,未來怎樣的學區房,才能保有強勁的競爭力?

    我認為深圳的百花片區,提供了一個很好的參考范例。

    對一線城市來說,資源的調度更加市場化,自由配置,學區房也出現了“升級”的趨勢。

    在同一片區內,聚集了三所深圳頂級小學,又形成了差異化的教學特色,為家長們提供多種教育模式選擇的可能性。

    再加上深圳實驗初中部、深圳外國語學校和深圳中學,這樣的超級中學陣營,也支撐了百花片區的底氣。

    學校之間相互競爭,有助于教育水平的提升。

    片區的教育氛圍也非常濃厚,為孩子提供了豐富的選擇,深圳藝術學校、深圳體育中心、深圳文化宮、深圳少年兒童圖書館等……

    正因如此,百花片區的房價,也是最為堅挺的。

    在深圳這一輪價格上漲的過程中,百花片區勢頭非常猛,2019年漲幅高達27.5%,2020年上半年再度上漲22%。

    比如長怡花園,在百花片區不算最好的學區房,但也從2019年底的10萬/㎡,沖到了2020年底的14萬/㎡,漲幅非??植?。

    像百花片區這樣,有多元名校加持,能給孩子提供多元化的成長空間,同時滿足各種類型的家長需求,價值才會得到市場長期認可。

    這恰恰就是一線城市,未來學區房的“升級”方向。

    先知先覺的品牌開發商,早已嗅到這樣的趨勢,展開了布局和行動。

    在廣州,萬科就開啟了一場全新“實驗”,圍繞片區引入名校,形成多元化教育體系,打造“超級學區房”,順應這樣的升級大趨勢。

    在花地灣,萬科擁有中國一線城市中絕無僅有的先天優勢:

    市中心1平方公里的核心地段。

    片區所在的廣州西翼CBD白鵝潭經濟圈,在十四五期間中將承擔新的歷史重任。廣州正在將荔灣區打造為大灣區廣佛極點的科技創新策源地、總部經濟新高地和高端資源集聚地,而白鵝潭商務區將為這個廣州“強中心”的建設助力。根據最新規劃,白鵝潭將建設成為實現“老城市新活力”的核心示范區、融入粵港澳大灣區建設的廣州西部主引擎。

    因此,不同于普通的學區房,萬科在花地灣,將系統布局、通盤考慮,形成差異化的教育體系,以及多元化的教育氛圍,形成教育新高地。

    最近,廣東實驗中學荔灣學校就正式落戶花地灣,成為了第一個“吃螃蟹”的牛校。

    這是一所“九年一貫制”學校,計劃開辦小學36個班,初中18個班(具體以政府最終批復為準),能夠很好地提高學區的確定性。

    類似深圳的百花片區,引入公辦名校,還只是第一步。

    對萬科來說,想象的空間還很大。

    比如,萬科旗下的梅沙教育,就能夠為2-18歲青少年提供全時全程全能的素質教育,業務覆蓋K15全日制學校、學前教育、戶外教育、國際幼兒園等。

    可以預見的是,擁有非凡的一平方公里黃金地段,萬科有機會在花地灣導入更多、更豐富的頂尖教育資源,打造多元化的全生命周期教育體系。

    現在,萬科把花地灣首個項目的名稱,確定為金域曦府。如同朝陽初升,充滿希望。

    位于廣州西翼CBD白鵝潭,區域科技創新能力和創新人才集聚明顯提高;

    不僅有各具特色的學位體系,牛校云集,還能提供最為現代化的生活品質;

    全域由一家龍頭開發商統籌,設置九年一貫制學校,最大程度避免了政策波動;

    除了體制內教育,還能提供體制外國際教育和藝術、體育等豐富的教育場景,片區氛圍不斷提升……

    只有這樣的產品,才能引領一線城市進入“學區房2.0時代”,在新趨勢到來之時乘風破浪。

    學區房在升級,投資的選擇也必須升級。金域曦府,就是布局未來的心水之選。

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